Een huurwoning en de (ver)huurder overlijdt

Een huurovereenkomst eindigt niet automatisch door het overlijden van de verhuurder of de huurder. Bij het overlijden van de verhuurder gaan de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst over op diens erfgenamen. Zij kunnen de huurovereenkomst opzeggen met inachtneming van de wettelijke bepalingen. 

Bij het overlijden van de huurder gaan de rechten en plichten van de huurovereenkomst ook over op diens erfgenamen. Als het echter om een huurovereenkomst van een woning gaat, eindigt de huurovereenkomst twee maanden na het overlijden van de huurder, tenzij er medebewoners zijn die het recht hebben de huurovereenkomst voort te zetten. De erfgenamen van de huurder kunnen de huurovereenkomst al na een maand beëindigen. 

Een huurovereenkomst die op naam staat van de overledene én een medebewoner wordt automatisch voortgezet door de medebewoner. Bij een huurovereenkomst die alleen op naam van de overledene staat, kan er sprake zijn van een medehuurderschap. Een medehuurder heeft het recht de huurovereenkomst voort te zetten en mag de huur binnen zes maanden na het overlijden opzeggen.  

Een echtgenoot of geregistreerd partner van de overledene is op grond van de wet medehuurder als de woning diens hoofdverblijf is. Als de overledene een gemeenschappelijke huishouding voerde met een partner, een familielid, een verzorger of een vriend(in), kan deze persoon als medehuurder worden aangemerkt als de verhuurder op verzoek daarmee instemt. Als de verhuurder dit verzoek afwijst, kan het medehuurderschap via de rechter worden verkregen. De rechter let hierbij op vier punten:

•  de overledene moet tenminste twee jaar met de medebewoner een duurzame gemeenschappelijke huishouding gevoerd hebben;
  
•  de woning moet het hoofdverblijf van de medebewoner zijn;
  
•  er mag geen sprake zijn van oneigenlijk gebruik van medehuurderschap;
  
•  de huur moet betaald kunnen worden.
  

Er is geen sprake van een duurzame gemeenschappelijke huishouding als het om een tijdelijke verzorging bij ziekte gaat, het tijdelijk bieden van onderdak betreft of als het een huishouding van ouders met kinderen is. Normaal gesproken gaan kinderen vroeg of laat op zichzelf wonen. 

Wanneer niet aan deze vier punten kan worden voldaan, heeft de medebewoner desondanks het recht om de huurovereenkomst zes maanden voort te zetten. De woning moet het hoofdverblijf van de medebewoner zijn en er moet een duurzame gemeenschappelijke huishouding geweest zijn. Als de medebewoner hiervan gebruik maakt, wordt hij of zij aansprakelijk voor alle verplichtingen die voortvloeien uit de huuroverkomst, ook als hij of zij geen erfgenaam van de overleden huurder is.