Erfdienstbaarheid, kwalitatieve verplichting, kettingbeding

Verkopers en kopers van onroerend goed leggen afspraken vast in een koopovereenkomst of een notariële akte van levering. Als deze afspraken ook moeten gelden voor volgende kopers van hetzelfde onroerend goed, dienen deze afspraken in de vorm van een erfdienstbaarheid, een kwalitatieve verplichting of een kettingbeding vastgelegd te worden. De notaris zorgt voor de juiste keuze en formulering van de afspraak. Een erfdienstbaarheid en een kwalitatieve verplichting hebben de voorkeur boven een kettingbeding, maar zijn lang niet altijd mogelijk.

Bij een erfdienstbaarheid is het ene erf dienstbaar aan het andere erf, zoals bij een recht van overpad. Een recht van overpad geeft de eigenaar van het ene perceel het recht over de grond van iemand anders te gaan. De grond van degene die gebruik maakt van het recht van overpad wordt het heersend erf genoemd. Het erf waar het recht van overpad op rust, wordt het dienend erf genoemd. Een erfdienstbaarheid blijft aan het dienende erf ‘kleven’, waardoor het recht van overpad altijd blijft bestaan, ook voor nieuwe eigenaren van het heersend erf. Bij een erfdienstbaarheid moet het gaan om feitelijke handelingen en er moet sprake zijn van een “dulden” of een “niet doen” . Voorbeelden zijn naast het recht van overpad, het dulden van het niet hebben van uitzicht, of het dulden van een hoge schutting of een raam in een muur op de erfgrens, wat inbreuken zijn op het burenrecht. Erfdienstbaarheden kunnen alleen van toepassing zijn op onroerend goed.

Een kwalitatieve verplichting is ook een verplichting tot een “dulden” of een “niet doen”. Een veel voorkomende kwalitatieve verplichting is de verplichting tot het dulden van kabels en leidingen in de grond. Het gaat dan niet om een heersend erf dat rechten heeft, maar om een partij als een kabelmaatschappij. Door inschrijving van een kwalitatieve verplichting in een notariële akte blijft deze net als bij een erfdienstbaarheid aan het onroerend goed ‘kleven’ en gaat op de nieuwe eigenaren over.  Als het gaat om persoonlijke verplichtingen, zoals het niet mogen verhuren van het onroerend goed of het dulden van geluidsoverlast, is er sprake van een kwalitatieve verplichting. Een kwalitatieve verplichting kan ook vastgelegd worden voor andere registergoederen dan onroerend goed, zoals een te boek gesteld schip.

Een kettingbeding kan voor elk soort verplichting worden overeengekomen. Voorbeelden van kettingbedingen zijn de verplichting om woningen in een bepaald kleurenschema te schilderen, op een bouwkavel een huis te moeten bouwen of het verbod om een winkel in een bedrijfspand op een industrieterrein te beginnen. Een nadeel van het kettingbeding is dat het niet automatisch overgaat op een volgende eigenaar. Het beding moet bij elke eigendomsoverdracht opnieuw opgelegd en aanvaard worden. Zo ontstaat de “ketting”. Aan het kettingbeding wordt vrijwel altijd een boetebeding gekoppeld, waardoor de partij die de ketting doorbreekt een boete krijgt. Uiteraard ziet de notaris die voor de eigendomsoverdracht zorg draagt erop toe dat een kettingbeding wordt opgelegd en door de nieuwe eigenaar aanvaard wordt.