Familie hypotheek - Hoe werkt dat?
Een bank stelt aan iemand die een huis wil kopen en daarvoor een lening nodig heeft een aantal voorwaarden. De koper moet een stabiel inkomen hebben om de hypotheek te kunnen aflossen. De bank verstrekt niet meer dan 100% van de marktwaarde van het huis als lening, waardoor de zogenaamde “kosten koper” voor rekening van de koper komen. Als de koper schulden heeft, heeft dat tot gevolg dat er een lager bedrag geleend kan worden. Studieschulden hadden vroeger geen invloed op de leencapaciteit, tegenwoordig wel.
Als een koper niet aan alle voorwaarden van de bank kan voldoen of niet het bedrag kan lenen dat nodig is voor het kopen van een huis, bestaat de mogelijkheid dat de familie helpt met het verstrekken van een familie hypotheek. Een hypotheek is een geldlening met een hypotheekrecht.
De familie kan een geldlening met of zonder hypotheekrecht verstrekken. Een hypotheekrecht houdt in dat de geldverstrekker het recht krijgt om het huis te verkopen als de koper niet aan de vastgelegde verplichtingen voldoet. Dit hypotheekrecht wordt op het huis gevestigd, in een notariële akte vastgelegd en ingeschreven in het kadaster. Als er geen hypotheekrecht wordt overeengekomen, is er sprake van een gewone geldlening. In de hypotheekakte of de geldleningsovereenkomst wordt vastgelegd welke rente men betaalt en hoe de lening wordt afgelost. Bovendien wordt vermeld wat de gevolgen zijn van overlijden of scheiding van de betrokken partijen.
De familie ontvangt rente over de lening en de koper mag deze rente aftrekken van de inkomstenbelasting als aan een aantal voorwaarden wordt voldaan. De lening moet schriftelijk zijn vastgelegd, de gegevens van de lening moeten tijdig aan de belastingdienst worden verstrekt en de de lening moet worden besteed aan de koop of verbetering van de eigen woning. Verder moet de lening annuïtair of lineair in maximaal 30 jaar worden afgelost en moet er sprake zijn van een zakelijke rente. Annuïtair houdt in dat het maandelijks bedrag aan rente en aflossing gelijk blijft. Bij een lineaire aflossing wordt elke maand hetzelfde bedrag afgelost, waardoor het bedrag aan rente minder wordt. Of een rentepercentage als zakelijk wordt beoordeeld, hangt af van de looptijd van de lening, of er een hypotheekrecht is verstrekt, of er een rentevaste periode is overeengekomen en of er boetevrij mag worden afgelost. Om de hoogte van het rentepercentage te bepalen wordt gekeken naar de rente die een onafhankelijke derde, zoals een bank, in rekening zou brengen in een vergelijkbare situatie. Een bank met een hypotheekrecht op een huis brengt een lagere rente in rekening dan een bank die een geldlening zonder zekerheden verstrekt.
Familie hoeft geen belasting te betalen over de ontvangen rente van de verstrekte hypotheek. Wel dient het bedrag van de lening als vermogen in box 3 te worden aangegeven. Daarover is inkomstenbelasting verschuldigd. Dit kan voorkomen worden door de geldlening onder te brengen in een BV. Om de koper tegemoet te komen in de betaling van de rente en de aflossing kan de familie schenkingen doen. In 2024 mag er door ouders € 6.633,00 per jaar belastingvrij aan een kind worden geschonken en door de overige familie € 2.658,00.